Las dos grandes ciudades valencianas han pasado de la moratoria a la regulación. Valencia aprobó en marzo un triple tope que limita los pisos turísticos al 2 % de las viviendas de cada barrio; Alicante tiene en tramitación su propia norma y mantiene congeladas las licencias. Ambas restringen lo nuevo. Ninguna resuelve por sí sola lo que ya existe, y esa es la parte que decide si vuelven viviendas al mercado.
Cerrar la puerta a nuevos pisos turísticos no es lo mismo que abrirla a nuevos vecinos.
Valencia: tres candados
El pleno municipal aprobó definitivamente el 31 de marzo de 2026 la modificación de las normas urbanísticas que regula los alojamientos turísticos. Sustituye a la moratoria de licencias vigente desde mayo de 2024. Funciona con tres límites simultáneos; si un barrio o distrito supera cualquiera de ellos, quedan bloqueadas las nuevas licencias:
- Plazas turísticas totales —hoteles, apartamentos y viviendas turísticas—: como máximo el 8 % de los habitantes empadronados.
- Viviendas turísticas: como máximo el 2 % del parque de viviendas.
- Plantas bajas: como máximo el 15 % de los locales de cada manzana pueden ser alojamiento turístico, para proteger el comercio.
Además, en edificios residenciales solo se permiten pisos turísticos en planta baja o primera, siempre por debajo de las viviendas, con acceso independiente desde la calle y con autorización de tres quintos de la comunidad de propietarios. Ciutat Vella tiene un régimen propio.
El Ayuntamiento la presenta como la regulación más restrictiva de España. La oposición de izquierdas sostiene que se queda corta: reclama una suspensión indefinida de licencias, más inspección e incentivos para devolver pisos al alquiler residencial.
Lo que ya existe
Durante la moratoria, el Ayuntamiento paralizó 363 expedientes de licencias que habrían sumado unas 4.700 plazas turísticas, y ha multiplicado las órdenes de cierre de pisos ilegales. También ha ampliado a un año el plazo para que los pisos turísticos que cumplan los requisitos de habitabilidad puedan volver a ser viviendas. Es un incentivo, no una obligación.
La estadística del INE sobre viviendas turísticas anunciadas en plataformas digitales apunta en la misma dirección: según recogía El Español el 11 de octubre de 2026, la ciudad de Valencia tiene 5.393 anuncios, un 32,4 % menos que en el máximo de agosto de 2024, cuando eran 7.976. Son anuncios, no licencias: que un piso deje de anunciarse no significa necesariamente que haya vuelto al alquiler residencial.
Alicante: moratoria mientras llega la norma
Alicante aprobó en diciembre de 2024 una moratoria de dos años para nuevos pisos turísticos en edificios residenciales, y en julio de 2025 la extendió a bloques de apartamentos, pensiones y albergues. Un juzgado de lo contencioso desestimó en febrero de 2026 el recurso de la patronal de apartamentos turísticos contra esa suspensión.
La regulación definitiva, una modificación del Plan General, se aprobó de forma inicial en diciembre de 2025 y el Ayuntamiento prevé cerrarla antes de que termine 2026. Prohíbe los usos turísticos en las plantas bajas de los principales ejes comerciales y exige acceso independiente para cualquier alojamiento turístico en un edificio residencial.
Desde enero de 2026, el Ayuntamiento también puede sancionar, una competencia que antes era solo de la Generalitat. En lo que va de año ha abierto 57 expedientes de investigación, 26 sancionadores y nueve suspensiones de actividad.
El registro estatal que tumbó el Supremo
En paralelo, el Gobierno puso en marcha en julio de 2025 un registro único estatal para alquileres turísticos y de temporada anunciados en plataformas. El Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026, a raíz de un recurso de la Generalitat, al considerar que el Estado no tiene competencia para crear un registro que se superpone a los autonómicos. Se mantiene la Ventanilla Única Digital, que sirve para intercambiar datos con las plataformas.
En la práctica, el control vuelve a depender del registro autonómico de la Generalitat y de la capacidad de inspección de cada administración.
Mi análisis
Valencia y Alicante han hecho lo que les permite el urbanismo: decidir dónde se puede abrir un piso turístico y dónde no. Es una herramienta útil para frenar el crecimiento y proteger la vida de barrio, y las dos normas van en la misma dirección.
Pero el urbanismo mira hacia delante. Los pisos turísticos con licencia ya concedida siguen funcionando, y los ilegales solo desaparecen si alguien los inspecciona y los cierra. El efecto sobre el precio del alquiler dependerá de cuántos pisos pasen realmente al mercado residencial, y eso nadie lo está midiendo de forma pública y comparable.
Falta también un dato básico: cuántos pisos turísticos hay hoy en cada barrio, con licencia y sin ella. Sin ese censo, los topes del 2 % o del 8 % son difíciles de verificar desde fuera.
Una norma que limita lo nuevo sin medir lo existente regula el futuro, pero no explica el presente.
Qué vigilar
- Que Valencia publique el censo de alojamientos turísticos por barrio que ha anunciado.
- La aprobación definitiva de la norma de Alicante antes de que caduque la moratoria.
- Cuántos pisos se reconvierten a vivienda en Valencia dentro del plazo de un año.
- Los recursos judiciales del sector contra ambas normas.
Fuentes y documentos
- Ayuntamiento de Valencia (aprobación definitiva, 31 de marzo de 2026).
- Ayuntamiento de Valencia (moratoria e inspección).
- RSM (análisis jurídico de la norma de Valencia).
- El Español (plazo de reconversión a vivienda).
- El Español (viviendas turísticas anunciadas en plataformas según el INE, 11 de octubre de 2026) y Moncloa.com (anuncios frente a licencias, 12 de octubre de 2026).
- Ayuntamiento de Alicante (balance sancionador, septiembre de 2026).
- Ayuntamiento de Alicante (aprobación inicial de la regulación).
- ESdiario (sentencia sobre la moratoria de Alicante).
- SuperContable (sentencia del Supremo sobre el registro único).
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Este análisis forma parte de la guía sobre la Comunidad Valenciana y de la guía de economía y bolsillo.
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