El Congreso derogó el 2 de octubre los dos reales decretos ley de vivienda del Gobierno. El primero, el 26/2026, incluía la protección frente a determinados desahucios. El segundo, el 27/2026, traía nuevas prórrogas de alquiler. Decaen las medidas que ambos incorporaban. Sin embargo, no desaparece toda la protección anterior. Tampoco se anulan de forma automática los efectos que produjeron mientras estuvieron en vigor. Queda abierto qué parte de ese alivio vuelve, en qué forma y con qué efecto sobre lo ya solicitado.
El Pleno extraordinario rechazó el Real Decreto-ley 26/2026 por 172 votos a favor y 178 en contra. Rechazó el 27/2026 por 166 a favor y 184 en contra, sin abstenciones, según el recuento de Newtral. Ambos habían entrado en vigor antes de la votación, como ocurre con cualquier real decreto-ley. Decayeron al no ser convalidados. Según Infobae, votaron en contra PP, Vox y Junts.
Qué votó el Congreso y por qué importa la fecha
La fecha separa dos preguntas. Una es qué dejan de aplicar los textos hacia el futuro, y ahí la derogación es clara. La otra es qué ocurre con lo que se solicitó o se resolvió durante los días en que estuvieron vigentes. Ahí la respuesta es menos nítida.
El primer decreto se conoció como «Decreto Maricarmen», después de que el desahucio de una mujer de 87 años provocara protestas, según France 24 y Newtral. El segundo se centraba en las prórrogas de los contratos de alquiler.
Qué decae: dos vías ante el desahucio y un paquete de alquiler
El artículo 2 del Real Decreto-ley 26/2026 no ordenaba detener cualquier desahucio hasta 2030. En una primera vía, el tribunal debía suspender el proceso en dos condiciones. La primera: que demandara una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de hipotecas impagadas por un precio claramente inferior a la tasación. La segunda: que la persona demandada fuera vulnerable y careciera de alternativa habitacional.
En la segunda vía, para otros demandantes, el juzgado pedía un informe a la Administración. Si no existía alternativa, el proceso quedaba suspendido, con revisión cada doce meses y un límite de tres años. En ese caso, la Administración podía tener que compensar al propietario con la renta dejada de percibir y los suministros impagados. Según la lectura del texto publicado en el BOE, el decreto no incluía una estimación agregada de ese gasto.
El mismo decreto limitaba hasta el 31 de diciembre de 2028 las compras de viviendas por debajo del 70 % de la tasación. Afectaba a entidades cuyo objeto social incluyera adquirir inmuebles.
Según los repasos de Diario de Avisos y elEconomista, caen también otras medidas. Son la prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2028, los topes a la actualización de la renta hasta finales de 2027 y la regulación del alquiler de temporada y por habitaciones. También caen la deducción en el IRPF para inquilinos y los préstamos para comprar la primera vivienda.
El Real Decreto-ley 27/2026 añadía, según Garantilo, prórrogas de cinco en cinco años una vez superado el plazo inicial. Preveía un preaviso de seis meses y una indemnización de al menos doce mensualidades si el propietario no renovaba.
Qué no se borra de forma automática
La derogación no elimina toda la protección anterior. Siguen en vigor las medidas que existieran al margen de estos dos decretos, según Diario de Avisos. Tampoco borra, de forma automática, lo ocurrido mientras estuvieron vigentes.
La OCU resume el efecto así: las reglas nuevas dejan de aplicarse y vuelve el régimen legal anterior, sin perjuicio de los efectos ya producidos. Algunos inquilinos pidieron una prórroga extraordinaria. En algunos procedimientos de desahucio se aplicaron las medidas. En esos casos, Democrata señala que habrá que comprobar caso por caso si la solicitud llegó a generar efectos.
Un abogado consultado por Newtral admitió que no existe seguridad absoluta sobre cómo resolverán los tribunales esos efectos concretos. Son preguntas abiertas, no resultados observados.
Quién gana, quién pierde y qué dicen los actores
Los hechos conocidos son estos. Junts sostiene que el decreto no cumplía sus exigencias. Calificó la propuesta del Gobierno de chantaje y ha planteado presentar un texto alternativo la semana próxima, según Infobae. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, afirmó que no daría un paso atrás, según Público. La vicepresidenta presentó el rechazo como un golpe a cinco millones de personas que no pueden pagar el alquiler. Esa cifra pertenece al debate político. Los textos no la acompañaban de una estimación de cuántos hogares se habrían beneficiado de cada medida.
La interpretación, en términos de incentivos, es la siguiente. La derogación devuelve a los propietarios que afrontaban una suspensión la situación procesal anterior. Retira el amparo extraordinario a hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Evita, por ahora, un gasto público de compensación que no estaba cuantificado. También deja sin efecto el límite que el artículo 1 imponía a ciertas compras. Nada de esto prueba que la protección fuera eficaz. Tampoco prueba que su ausencia vaya a multiplicar los lanzamientos. Faltan datos para afirmar cualquiera de las dos cosas.
La prueba llegará en los próximos días
Tres condiciones verificables marcarán lo que viene. La primera es si el Gobierno y Junts concretan un texto alternativo la semana próxima. Infobae informa de que el Ejecutivo negocia con urgencia un nuevo decreto y de que se baraja un adelanto electoral. Es una información de fuentes que no equivale a una decisión. La segunda es cómo resuelven juzgados y administraciones las solicitudes y suspensiones producidas el 1 y el 2 de octubre. La tercera es si se publican datos de prórrogas solicitadas, procedimientos suspendidos y compensaciones. Esos datos permitirían evaluar lo que estos decretos habrían logrado.
Hay además un precedente que conviene contrastar con el BOE. Según Garantilo, son ya cuatro los decretos de vivienda que el Congreso deroga en 2026. Entre ellos está el de febrero sobre desahucios, aprobado el 3 de febrero y derogado el 26. Si se confirma, sugiere que el obstáculo no es solo el contenido de las medidas, sino la aritmética parlamentaria. Es una lectura, no un hecho acreditado. Para otro ejemplo de cómo una decisión regulatoria reparte costes entre hogares y presupuesto futuro, véase nuestro análisis del tope temporal a la tarifa regulada del gas.
Fuentes y documentos
- Boletín Oficial del Estado: Real Decreto-ley 26/2026 (texto íntegro).
- Newtral: datos del pleno (resultado de las dos votaciones).
- Newtral: qué implica el rechazo (efectos sobre desahucios y prórrogas, incertidumbre judicial).
- OCU (régimen aplicable tras la derogación).
- Democrata (efectos producidos durante la vigencia).
- Diario de Avisos y elEconomista (medidas que decaen).
- Garantilo (contenido del segundo decreto y decretos anteriores derogados; contrastar con el BOE).
- Infobae y Público (posiciones de los grupos y del Gobierno).
- France 24 (contexto de la votación).
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